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来源:中网地产德信敲钟的背后,是悲伤的表现还是令人困惑的债务?浙江口味重,太依赖杭州、温州、湖滨的“地域标签”,既好又可怕。根据德信中国招股书中的数据,浙江依然是德信中国真正的大本营和主战场。行业报告显示,2017年,以浙江省全部11个地级市的住宅物业签约销售情况为基础,德信中国排名第五,市场份额超过2.2%。土地储备方面,招股书显示,截至2018年11月30日,德信中国累计吸引土地693.39万多平方米,其中浙江省土地储备已超过589.87万平方米,占比约85.07%。

浙江在德信的地位依然不可动摇。值得注意的是,杭州、温州、湖州已经成为“德信三甲”。

来源:德信中国招股书数据显示,2018年11月30日起,杭州、温州、湖州的土地储备分别为140.19万平方米、134.89万平方米、97.57万平方米,分别占土地总储备的20.2%、19.5%和14.1%。三市土地储备占集团土地储备总额的一半以上,超过53.8%。此外,招股书显示,2018年,德信中国共有107个不同阶段的物业项目,其中杭州28个,温州26个,湖州18个,这三个城市占集团物业项目总数的67.29%。收入方面,杭州、温州、湖州依然占据前三位。

2016年,三市收入突破66.4亿元,占总收入的98.78%以上。2017年,三市58.44亿元收入占总收入的89.89%。

2018年前三季度,三市55.86亿元收入占总收入的98.28%以上。值得注意的是,德信中国第二个千年温州,从2017年开始,收入与浙江省持平但不超过杭州,成为德信中国收入贡献率最低的城市。2018年前三季度,温州50.37亿元的收入是杭州4.53亿元的10倍,占德信中国总收入的88.6%。业绩和土地储备都说明德信中国还是典型的区域性房地产企业,国有化程度还处于起步阶段。

法甲下注

来源:德信中国招股书在业务布局风险方面,德信中国回应称,集团的
这些房地产市场可能不受地方、区域、国家乃至全球因素的影响,包括经济金融状况、地方市场投机、房地产供求关系、投资者信心、房地产购买者其他投资选择的可行性、通货膨胀、政府政策、利率、资金供给等。在反思自身发展的同时,德信中国回应称,未来将坚定地保持浙江省的市场领先地位,不会将业务拓展到长三角和全国各大城市,同时不断减少具有成本竞争力的优质土地储备。

债务泰山能压倒归港IPO吗?规模和负债可能像一对兄弟。德信中国这几年的成就有目共睹。招股书显示,房产销售占中国信贷总收入的90%以上。2015年至2018年第三季度,德信中国销售收入分别贡献52.41亿元、67.22亿元、65.01亿元和56.84亿元。

2018年前三季度,德信中国的销售收入占同期总收入。从毛利率和净利润来看,截至2015年9月30日、2016年9月30日、2017年9月30日和2018年9月30日,德信中国的毛利率分别为5.92亿元、9.08亿元、15.32亿元和18.57亿元,毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%和32.4%截至2017年9月30日和2018年9月30日,德信中国的净利润分别为2.34亿元和9.81亿元,增速下降约319.5%。

不可避免的是,瑞信中国无法摆脱规模扩张带来的巨大债务压力。在瑞信规模不断扩大的同时,负债总额也大幅减少。招股书显示,德信中国2015年至2017年的流动负债总额分别为137.19亿元、159.45亿元和271.93亿元,2018年大幅增至380.39亿元。来源:德信中国招股书德信中国2015年净资本负债率为278.7%,比2016年低约435.2%,比2017年低275.7%。

截至2018年9月30日,德信中国净资本负债率已降至103.1%,但仍低于行业平均水平。来源:德信中国招股书值得注意的是,2018年德信中国负债约77.07亿元,较2017年末的42.53亿元下降81.21%。同时,截至2018年9月30日,CreditEase中国一年内要偿还债务,借款超过58.06亿元。

来源:德信中国招股书,2018年前三季度德信中国现金及现金等价物金额仅为49.87亿元,几乎足以支撑其77.07亿元的债券贷款。关于减债问题,德信中国董事长胡在现场回应称,未来不会制定一些将债务控制在合理水平的策略。

1000亿元收紧政策管制的目标在哪里?德信中国设定了2021年1000亿元的销售目标。浙江省社会科学院发布的《2019年浙江发展报告》显示,2018年前三季度,房地产开发投资较2017年大幅快速增长,处于近年来的较高水平。

虽然目前的增速有所下降,但房地产投资的快速增长趋势不会持续一段时间,预计2019年全省房地产开发投资形势不会呈现高速下降状态。浙江蓝皮书还预测,抑制房价下跌,让住房回归共同生活的属性,稳定市场预期,防止市场大幅波动,仍然是现在和未来相当长一段时间的政策方向和目标。所以出租车、限贷、限售、禁售等限制性政策在短期内都会被打破。

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在金融方面,政府将后来严格控制的各种非法资金转移到房地产行业,以诱导投机和投资市场需求,防范房地产泡沫风险。看来这个消息对于德信中国来说并不理想,德信中国是浙江大本营的重仓。德信中国发展了25年。

除了房地产业务,它还享有影视、房地产、投资和旅游等行业
来源:中网地产至于年度数据,德信中国官方尚未发布,但弹头房正在寻找三家数据机构。韩毅智库显示,德信中国2018年的业绩为234.2亿元,房企排名第84位。

嘉里表示,其销售业绩为366亿元,房企排名第71位,研究所表示的房企排名数据与嘉里完全相同,均为第71位,但销售额为366亿元。德信中国已公开回应,将设定2018年合同销售额350亿元、2021年1000亿元的目标。目前,在德信中国年报发布之前,我们无法获得2018年的实际销售数据,但前九个月106亿元人民币的销售业绩似乎明显高于原定目标。

在谈到经营战略时,德信中国董事长胡在上市讲话中回应称,德信中国将注重平衡与务实,在规范控制与高效运营的同时,打造优质快速增长,坚持“规模、品牌、利润”协调平衡发展。看来中国房地产千亿军团的门槛还有很长的路要走。:法甲下注。

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